מועצת מקרקעי ישראל אישרה היום (ד'), כמה הקלות ליישובי העוטף, בהוראת שעה. על פי ההחלטה שהתקבלה, יוגדל שיעור בני המקום בהקצאות קרקע למגורים באזורי עדיפות לאומית בצפון ובדרום, עד ל־60% מהמגרשים המוצעים לציבור באותו מועד; נחלות פנויות ביישובי קו עימות ישווקו למומלצי האגודה, אשר האסיפה הכללית של הישוב אישרה להם לקבל נחלה; הנחלות באזור קו עימות יאוישו בפטור מתשלום; חוכר במושב באזור קו עימות לא יידרש לשלם דמי חכירה בשיעור 3.75% מערך הקרקע של חלקת המגורים עבור היקף הבנייה הבסיסי; ויתרת הזכויות תהיה פטורה מתשלום.
א. ביטול דרישת המנהל לרצף בין דורי בבניית יחידות דיור בנחלה.
ב. קיבולת בנייה מצטברת של 375 מ"ר – המצב הוא כזה שכיום ניתן לבנות בית מגורים בגודל של 160 מר' מעל 160 מר', יש לשלם דמי היתר עבור כל מטר נוסף בעלות של אלפי שקלים (תלוי ביישוב). כך, לאחר כניסה להחלטה, יהיה ניתן לנייד את זכויות הבנייה בין בתי הנחלה. לדוגמא: על נחלה בנוי בית "סוכנות" בגודל של 100 מר' וברצון בעל הנחלה ו/או מי מטעמו לבנות בית מגורים נוסף בגודל של 200 מר' במקרה זה, לאחר כניסה להחלטה, יהיה ניתן להשתמש באותם המטרים שלא נוצלו בבית "הסוכנות" קרי, 60 מר' ולנייד אותם לבית המגורים השני בנחלה ללא חיוב כלל של דמי היתר.
ג. פיצול מגרש מנחלה – לעיתים בעלי נחלה רוצים להעניק לאחד מילדיהם מגרש או בית בנחלה בשלב כניסה להחלטה יהיה ניתן לסמן פיצול מהנחלה של בית מגורים או של מגרש מהנחלה מבלי שיהיה חלק מהנחלה. חשוב לדעת, בכדי לפצל את המגרש בחוזה חכירה עצמאי שיהיה נפרד מהנחלה באופן סופי, יש לשלם לרמ"י עלות נוספת של 29.25% מערך השמאות, בעבור אותו מגרש או בית אשר אותו רוצים לפצל מהנחלה.
ד. ביטול מניעת השכרת בית מגורים בנחלה- לא הרבה יודעים אך כיום חל איסור על השכרת בית/ים בנחלה. לאחר כניסה להחלטה, רמ"י תאפשר לחוכר (בעל הנחלה) להשכיר דירה בנחלה בצד שלישי.
ה. חתימה על חוזה חכירה מו"ל רמ"י – כיום רוב האנשים שמחזקים בנחלה חקלאית מעמדם הוא בר-רשות. חוזה החכירה (במרבית הישובים) הוא בין רמ"י לבין האגודה ולמחזיק נחלה ניתן רשות להשתמש. לאחר כניסה להחלטה רמ"י תחתום מול בעל הנחלה על חוזה חכירה על כל חלקה א' הכולל את חלקת המגורים. לאחר חתימת חוזה החכירה, ניתן יהיה לרשום את הנחלה בלשכת רישום המקרקעין (טאבו).
1. רכישה מלאה של כל זכויות הבנייה הקיימות והעתידיות בנחלה. כאמור, כיום יש לשלם דמי היתר בגין כל מר' מעל ל-160 מר'. לאחר תשלום מלוא דמי הרכישה רמ"י לא תדרוש כל תשלום בגין בנייה מעל 160 מר' ואף למעלה מ-375 מר' ובעל הנחלה יוכל להגיש לבנות בתי מגורים בהתאם לת.ב.ע מאושר. בנוסף, ככל ועל פי ת.ב.ע שתאושר יהיה ניתן לבנות יותר מ-2-3 בתים אזי, רמ"י לא תדרוש תשלומים נוספים. כך למעשה בעל הנחלה רוכש את מלוא קיבלות הבנייה והזכויות בנחלה. כאשר כיום בדברים על תיקון 5 לתמ"א 35 הדבר עלול להוסיף זכויות רבות המוערכות במיליוני שקלים ובעל נחלה שלא ישלם את דמי הרכישה עלול להיות במצב בו ישלם סכומים אסטרונומים בעבור בנייה נוספת בנחלה.
2. פטור מתשלום דמי הסכמה במעמד מכירת הנחלה ביחס לחלקה א' כולל את חלקת המגורים. במילים פשוטות, עצירת שעון רמ"י וסיום ההתחשבנות מול רמ"י. כלומר: בעת מכירת נחלה רמ"י תחייב את המוכר לשלם סך 33% + מע"מ משווי השמאות שתקבע על ידה דבר אשר עלול לשחוק את התמורה אשר תתקבל ממכירת הנחלה. לאחר תשלום דמי הרכישה, כל עליית ערך של הנחלה ייהנה ממנה בעל הזכויות או יורשיו יוכלו להשיא את התמורה ללא חשש שרמ"י תגבה מהם מיליוני שקלים בעת מכירת הנחלה דבר אשר עלול להיות לא כדאי.
3. פיצול מגרש מהנחלה ללא עלות נוספת- היות ותשלום דמי הרכישה מסיים באופן מסויים את כל ההתחשבנות הכספית מול רמ"י (לגבי חלקת המגורים) אזי, לאחר תשלום דמי הרכישה רמ"י לא תגבה תשלום נוסף בגין הפרדת מגרש מהנחלה.
4. ביטול מניעת השכרת בית מגורים בנחלה – בתשלום דמי הרכישה גם כאן רמ"י תאפשר השכרת דירה בנחלה מבלי שהדבר תהווה עברה.
5. חתימה על חוזה חכירה מו"ל רמ"י – גם במקרה זה כמו בכניסה להחלטה, לאחר תשלום דמי הרכישה, רמ"י תחתום מול בעל הזכויות בנחלה על חוזה חכירה ישיר בגודל על כל חלקה א' הכולל את חלקת המגורים. גם במקרה זה, ניתן יהיה לרשום את הנחלה בלשכת רישום המקרקעין (טאבו).
מעמדו של חבר אגודה המחזיק בנחלה חקלאית הינו מעמד של בר רשות בנחלה, בר רשות הינה זכות שונה בהשוואה לבעל הקרקע או למי שמחכיר ישירות את הקרקע מרשות מקרקעי ישראל (רמ"י) כפי שנהוג בקרקע עירונית.
בשנים האחרונות מדיניות רמ"י, שואפת להפוך את כל ברי הרשות בנחלה במושב, לחוכרים ישירים של חלקה א' בנחלה, ורישום הזכות בלשכת רישום המקרקעין.
לשם כך, התקבלו החלטות ברמ"י המאפשרות למחזיקי הנחלה להיות רשומים כחוכרים לדורות של הנחלה בהסכם חכירה מהוון.
הדרך המהירה והיעילה לבצע הליך הסדרת נחלה במושבים, הינה להסתייע בליווי של עו"ד נחלות מנוסה, אשר ביצע מספר הליכי הסדרה במושבים.
למשרדנו ניסיון רב בליווי בעלי משקים בהליך הסדרת זכויות בנחלה, חוזה חכירה לדורות, תשלום דמי היוון, דיווח לרשות המיסים ועד רישום הזכויות בלשכת רישום המקרקעין.
עו"ד יוסי כחלון, הינו בן מושב כפר אחים ובעל נחלה בעצמו. בשנת 2019 השלים עו"ד כחלון את הליך רכישת מלוא הזכויות בנחלה מרמ"י ובתוך כך, חתם על הסכם חכירה מהוון מול רמ"י.
כמי שעוסק רבות מול רמ"י, מציע עו"ד כחלון לכל מי שמחזיק בנחלה לפעול בהקדם ולקבל לידיו, חוות דעת שמאית מרמ"י. במסגרת השמאות יציג רמ"י את האפשרויות השונות לרכישת הזכויות מלוא הזכויות או לחילופין, כניסה להחלטה בתשלום נמוך בסך של 3.75% משווי הנחלה. ברור, כי לכל אחת מין האפשרויות תהיינה השפעה על הזכויות שירכוש מרמ"י.
מכירת נחלה חקלאית במושב אינה עוד עסקת נדל"ן דוגמת מכירת דירה, חנות, מגרש וכדו'.
מדובר בסוגיה שונה בתכלית, בעלת מאפיינים ייחודיים והשלכות מיסוי שונות מאשר נכסי נדל"ן אחרים.
בעת ייצוג רוכשי או מוכרי נחלה מוצגים בפני הרוכשים או המוכרים הנתונים והמידע הנדרש על מנת שיוכלו לקבל החלטה מושכלת על כדאיות העסקה וכן העלויות הכרוכות ברכישה או מכירה של הנחלה.
עסקה בנחלה מצריכה הכנה ובדיקה משפטית יסודית דוגמת בדיקת מצב גבולות הנחלה, קיומם של שימושים חורגים, חריגות בניה, שטחי עיבוד, מכסות ייצור, כרטיס חבר האגודה, זכויות למגרשים בהרחבה, תכנון מס וכדו'.
משרדנו מלווה עסקה בנחלה כבר מהשלבים המקדמיים ומבצע בדיקות מקדימות על כל ההשלכות של העסקה, לרבות ניהול מו"מ, עריכת הסכם הרכישה או המכר ועד לרישום הזכויות ע"ש הרוכשים במוסדות.
כעקרון, נחלה מיועדת לפעילות חקלאית בלבד.
המשבר בחקלאות הביא את בעלי הנחלות לחפש פרנסה ממקורות נוספים.
כוחות השוק דחפו ודחקו את החקלאים במושבים להסב מבנים חקלאיים שהיו במשק לשימושים שאינם חקלאיים.
בהדרגה הפכו המחסן, הרפת והלול למחסן רהיטים או מסגרייה קטנה, קליניקה, משרד לבעלי מקצוע, או ליחידות מגורים. שימוש זה נחשב פעילות לא חקלאית, המוכרת במושבים בראשי התיבות פל"ח.
בשנים האחרונות הבינו גם ברמ"י וגם ברשויות התכנון שראוי למצוא מתווה שמסדיר את "הפעילות הלא חקלאית" ולהכשירה על מנת לאפשר לבעלי הנחלות להתפרנס מעיסוק נוסף.
הרציונל שעומד בבסיס ההחלטה של רמ"י הוא לאפשר לבעל הנחלה להתפרנס מעיסוק שאינו חקלאי ובכך, להכשיר שימוש שאינו חקלאי. בתוך כך, נדרש בעל הנחלה לפנות לרמ"י להסדרת השימושים הן במישור התכנוני והן במישור הקנייני.
במישור התכנוני, על בעל הנחלה להגיש בקשה מתאימה לוועדות התכנון ולבדוק שיש תב"ע המאפשרת לבצע פל"ח ובמישור הקנייני יהיה עליו לקבל אישור מאת רמ"י.
היקף הבניה הבלתי חוקית וחריגות הבניה הקיימות במשקים חקלאיים במושבים הינה תופעה רחבת היקף. למרות הסיכון הכרוך בכך העדיפו בעלי הנחלות לייצר לעצמם מקורות הכנסה חלופיים להכנסות החקלאיות שהיו בעבר.
כנגד השימושים החורגים החלו ועדות התכנון והבניה ורמ"י לנסות ולפעול על מנת לצמצם תופעה זו באמצעות תגבור גורמי הפיקוח והטלת קנסות גבוהים וצווי הריסה.
גם בתי המשפט רואים בתופעה זו של בניה בלתי חוקית בנחלות חקלאיות רעה חולה, ולאור מימדיה הרחבים של התופעה, קיימת התגייסות למיגורה מהשורש, בין היתר, באמצעות אכיפה יעילה של חוקי התכנון והבניה והטלת עונשים וקנסות כבדים אשר ירתיעו המשך ביצוע עבירות מסוג זה.
הסדרת השימושים החורגים והכשרת הבניה שנעשתה בצורה בלתי חוקית מבעוד מועד, עשויה לחסוך כסף רב לבעל הנחלה, הן בניהול ההליך המשפטי והן בתשלומי הקנסות הכבדים המוטלים ע"י בתי המשפט בסופו של יום.
הזכות לפירוק שותפות במקרקעין היא זכות בסיסית המעוגנת בחוק המקרקעין בישראל והיא מעניקה לכל שותף בעל חזקה על דירה, בניין, שטח או קרקע האוחז בנכס יחד עם שותפים נוספים, את האפשרות לדרוש בכל עת את פירוק השותפות ולמכור את חלקו בנכס.
זוהי זכות "על" שניתן לממש ללא כל קשר להתיישנות, ללא צורך בנימוקים מיוחדים ובכל עת שיחפוץ בכך המעוניין בפירוק. למשל – בני זוג שבבעלותם דירה משותפת והם מעוניינים להתגרש, יוכלו בהליך פשוט וקצר לפרק ביניהם את השותפות תוך מכירת החלק של אחד מבני הזוג לאחר או מכירת הנכס כולו לצד ג', כאשר יחולקו רווחי המכירה שווה בשווה.
ייצוג בערכאות בתי המשפט בסכסוכים אזרחיים מגוונים ובכלל זה עררי מס שבח, תיקי אכיפה וביטול עסקאות במקרקעין, אכיפת רישום פרויקטים, פירוקי שיתוף במקרקעין, ליקויי בניה, פינוי וסילוק יד, סכסוכים כספיים וסכסוכי ירושות במיוחד בהקשר של מקרקעין.
הייצוג של עורכי דין מקרקעין ליטיגציה נדרש בהתדיינויות, הנוגעות לסכסוכים ותביעות בתחום המקרקעין והנדל”ן בבתי המשפט השונים. דוגמא למחלוקות מסוג זה, שיכולה להגיע לבית המשפט הוא איחור במסירת דירה יד ראשונה מהקבלן. דוגמא נוספת שנפוצה בתיקי עורכי דין מקרקעין ליטיגציה, הוא תיקים של מחלוקות הנובעות מעסקאות מקרקעין, בגין פרשנות החוזה.
עו”ד ליטיגציה מקרקעין מכוון את הופעותיו, חקירותיו והראיות אותם הוא מציג, לשם הצגת מסלול לוגי, שישכנע את השופט בצדקת הלקוח אותו הוא מייצג. עו”ד ליטיגציה מקרקעין צריך להיות מומחה בדיני חוזים, דיני חברות, דיני משפחה, צוואות וירושות, כמו גם בתחומי הרגולציה של תכנון ובנייה.
