משרד עו"ד יוסי כחלון
מקרקעין מושבים ונחלות
אודות המשרד
המשרד הוקם על ידי עורך הדין יוסי כחלון ובעל ותק וניסיון עשיר בתחומי המשפט המסחרי והעסקי, ובעל התמחות ספציפית ארוכת שנים בתחום המקרקעין ודיני המושבים והקיבוצים, לרבות בנושא שיוך נכסים ודירות, מכר והיוון נחלות, פעילות לא חקלאית, הסדרת זכויות הנחלה והסדרה של חריגות בניה, דמי שימוש מול רשות מקרקעי ישראל, ועוד.
כבן המושב כפר אחים, עו"ד כחלון הסדיר מול הרשויות את נחלתו והוא בעל ניסיון "בגוף ראשון".
לעוד מידע וייעוץ השאירו פרטים:
פטור בעלי נחלות מתשלום דמי היוון
לתושבי עוטף עזה
מועצת מקרקעי ישראל אישרה היום (ד'), כמה הקלות ליישובי העוטף, בהוראת שעה. על פי ההחלטה שהתקבלה, יוגדל שיעור בני המקום בהקצאות קרקע למגורים באזורי עדיפות לאומית בצפון ובדרום, עד ל־60% מהמגרשים המוצעים לציבור באותו מועד; נחלות פנויות ביישובי קו עימות ישווקו למומלצי האגודה, אשר האסיפה הכללית של הישוב אישרה להם לקבל נחלה; הנחלות באזור קו עימות יאוישו בפטור מתשלום; חוכר במושב באזור קו עימות לא יידרש לשלם דמי חכירה בשיעור 3.75% מערך הקרקע של חלקת המגורים עבור היקף הבנייה הבסיסי; ויתרת הזכויות תהיה פטורה מתשלום.
דמי כניסה
(3.75% מערך השמאות)
א. ביטול דרישת המנהל לרצף בין דורי בבניית יחידות דיור בנחלה.
ב. קיבולת בנייה מצטברת של 375 מ"ר – המצב הוא כזה שכיום ניתן לבנות בית מגורים בגודל של 160 מר' מעל 160 מר', יש לשלם דמי היתר עבור כל מטר נוסף בעלות של אלפי שקלים (תלוי ביישוב). כך, לאחר כניסה להחלטה, יהיה ניתן לנייד את זכויות הבנייה בין בתי הנחלה. לדוגמא: על נחלה בנוי בית "סוכנות" בגודל של 100 מר' וברצון בעל הנחלה ו/או מי מטעמו לבנות בית מגורים נוסף בגודל של 200 מר' במקרה זה, לאחר כניסה להחלטה, יהיה ניתן להשתמש באותם המטרים שלא נוצלו בבית "הסוכנות" קרי, 60 מר' ולנייד אותם לבית המגורים השני בנחלה ללא חיוב כלל של דמי היתר.
ג. פיצול מגרש מנחלה – לעיתים בעלי נחלה רוצים להעניק לאחד מילדיהם מגרש או בית בנחלה בשלב כניסה להחלטה יהיה ניתן לסמן פיצול מהנחלה של בית מגורים או של מגרש מהנחלה מבלי שיהיה חלק מהנחלה. חשוב לדעת, בכדי לפצל את המגרש בחוזה חכירה עצמאי שיהיה נפרד מהנחלה באופן סופי, יש לשלם לרמ"י עלות נוספת של 29.25% מערך השמאות, בעבור אותו מגרש או בית אשר אותו רוצים לפצל מהנחלה.
ד. ביטול מניעת השכרת בית מגורים בנחלה- לא הרבה יודעים אך כיום חל איסור על השכרת בית/ים בנחלה. לאחר כניסה להחלטה, רמ"י תאפשר לחוכר (בעל הנחלה) להשכיר דירה בנחלה בצד שלישי.
ה. חתימה על חוזה חכירה מו"ל רמ"י – כיום רוב האנשים שמחזקים בנחלה חקלאית מעמדם הוא בר-רשות. חוזה החכירה (במרבית הישובים) הוא בין רמ"י לבין האגודה ולמחזיק נחלה ניתן רשות להשתמש. לאחר כניסה להחלטה רמ"י תחתום מול בעל הנחלה על חוזה חכירה על כל חלקה א' הכולל את חלקת המגורים. לאחר חתימת חוזה החכירה, ניתן יהיה לרשום את הנחלה בלשכת רישום המקרקעין (טאבו).
דמי רכישה
(33% מערך השמאות)
1. רכישה מלאה של כל זכויות הבנייה הקיימות והעתידיות בנחלה. כאמור, כיום יש לשלם דמי היתר בגין כל מר' מעל ל-160 מר'. לאחר תשלום מלוא דמי הרכישה רמ"י לא תדרוש כל תשלום בגין בנייה מעל 160 מר' ואף למעלה מ-375 מר' ובעל הנחלה יוכל להגיש לבנות בתי מגורים בהתאם לת.ב.ע מאושר. בנוסף, ככל ועל פי ת.ב.ע שתאושר יהיה ניתן לבנות יותר מ-2-3 בתים אזי, רמ"י לא תדרוש תשלומים נוספים. כך למעשה בעל הנחלה רוכש את מלוא קיבלות הבנייה והזכויות בנחלה. כאשר כיום בדברים על תיקון 5 לתמ"א 35 הדבר עלול להוסיף זכויות רבות המוערכות במיליוני שקלים ובעל נחלה שלא ישלם את דמי הרכישה עלול להיות במצב בו ישלם סכומים אסטרונומים בעבור בנייה נוספת בנחלה.
2. פטור מתשלום דמי הסכמה במעמד מכירת הנחלה ביחס לחלקה א' כולל את חלקת המגורים. במילים פשוטות, עצירת שעון רמ"י וסיום ההתחשבנות מול רמ"י. כלומר: בעת מכירת נחלה רמ"י תחייב את המוכר לשלם סך 33% + מע"מ משווי השמאות שתקבע על ידה דבר אשר עלול לשחוק את התמורה אשר תתקבל ממכירת הנחלה. לאחר תשלום דמי הרכישה, כל עליית ערך של הנחלה ייהנה ממנה בעל הזכויות או יורשיו יוכלו להשיא את התמורה ללא חשש שרמ"י תגבה מהם מיליוני שקלים בעת מכירת הנחלה דבר אשר עלול להיות לא כדאי.
3. פיצול מגרש מהנחלה ללא עלות נוספת- היות ותשלום דמי הרכישה מסיים באופן מסויים את כל ההתחשבנות הכספית מול רמ"י (לגבי חלקת המגורים) אזי, לאחר תשלום דמי הרכישה רמ"י לא תגבה תשלום נוסף בגין הפרדת מגרש מהנחלה.
4. ביטול מניעת השכרת בית מגורים בנחלה – בתשלום דמי הרכישה גם כאן רמ"י תאפשר השכרת דירה בנחלה מבלי שהדבר תהווה עברה.
5. חתימה על חוזה חכירה מו"ל רמ"י – גם במקרה זה כמו בכניסה להחלטה, לאחר תשלום דמי הרכישה, רמ"י תחתום מול בעל הזכויות בנחלה על חוזה חכירה ישיר בגודל על כל חלקה א' הכולל את חלקת המגורים. גם במקרה זה, ניתן יהיה לרשום את הנחלה בלשכת רישום המקרקעין (טאבו).
תנאי לכניסה להחלטה או לדמי רכישה הוא שהנחלה תהיה מוסדרת וללא כל חריגות.
היוון נחלה:
מעמדו של חבר אגודה המחזיק בנחלה חקלאית הינו מעמד של בר רשות בנחלה, בר רשות הינה זכות שונה בהשוואה לבעל הקרקע או למי שמחכיר ישירות את הקרקע מרשות מקרקעי ישראל (רמ"י) כפי שנהוג בקרקע עירונית.
בשנים האחרונות מדיניות רמ"י, שואפת להפוך את כל ברי הרשות בנחלה במושב, לחוכרים ישירים של חלקה א' בנחלה, ורישום הזכות בלשכת רישום המקרקעין.
לשם כך, התקבלו החלטות ברמ"י המאפשרות למחזיקי הנחלה להיות רשומים כחוכרים לדורות של הנחלה בהסכם חכירה מהוון.
הדרך המהירה והיעילה לבצע הליך הסדרת נחלה במושבים, הינה להסתייע בליווי של עו"ד נחלות מנוסה, אשר ביצע מספר הליכי הסדרה במושבים.
למשרדנו ניסיון רב בליווי בעלי משקים בהליך הסדרת זכויות בנחלה, חוזה חכירה לדורות, תשלום דמי היוון, דיווח לרשות המיסים ועד רישום הזכויות בלשכת רישום המקרקעין.
עו"ד יוסי כחלון, הינו בן מושב כפר אחים ובעל נחלה בעצמו. בשנת 2019 השלים עו"ד כחלון את הליך רכישת מלוא הזכויות בנחלה מרמ"י ובתוך כך, חתם על הסכם חכירה מהוון מול רמ"י.
כמי שעוסק רבות מול רמ"י, מציע עו"ד כחלון לכל מי שמחזיק בנחלה לפעול בהקדם ולקבל לידיו, חוות דעת שמאית מרמ"י. במסגרת השמאות יציג רמ"י את האפשרויות השונות לרכישת הזכויות מלוא הזכויות או לחילופין, כניסה להחלטה בתשלום נמוך בסך של 3.75% משווי הנחלה. ברור, כי לכל אחת מין האפשרויות תהיינה השפעה על הזכויות שירכוש מרמ"י.
מכר בנחלה:
מכירת נחלה חקלאית במושב אינה עוד עסקת נדל"ן דוגמת מכירת דירה, חנות, מגרש וכדו'.
מדובר בסוגיה שונה בתכלית, בעלת מאפיינים ייחודיים והשלכות מיסוי שונות מאשר נכסי נדל"ן אחרים.
בעת ייצוג רוכשי או מוכרי נחלה מוצגים בפני הרוכשים או המוכרים הנתונים והמידע הנדרש על מנת שיוכלו לקבל החלטה מושכלת על כדאיות העסקה וכן העלויות הכרוכות ברכישה או מכירה של הנחלה.
עסקה בנחלה מצריכה הכנה ובדיקה משפטית יסודית דוגמת בדיקת מצב גבולות הנחלה, קיומם של שימושים חורגים, חריגות בניה, שטחי עיבוד, מכסות ייצור, כרטיס חבר האגודה, זכויות למגרשים בהרחבה, תכנון מס וכדו'.
משרדנו מלווה עסקה בנחלה כבר מהשלבים המקדמיים ומבצע בדיקות מקדימות על כל ההשלכות של העסקה, לרבות ניהול מו"מ, עריכת הסכם הרכישה או המכר ועד לרישום הזכויות ע"ש הרוכשים במוסדות.
